Snadná a dostupná investice? Podíly zemědělských pozemků!

Co je to spoluvlastnictví? V čem spočívá investování do podílů? A jak se liší nákup podílu od koupě celku?

Investice do spoluvlastnických podílů, je na první pohled pro investory méně atraktivní a vyvolává spoustu otázek. Logicky totiž přichází obavy, jak to všechno bude fungovat - to bude vlastník spoluvlastnit pozemek s někým dalším? A jak o něm bude vůbec rozhodovat. Není třeba mít strach, spoluvlastnictví u zemědělských pozemků je nejčastějším typem jejich majetkového uspořádání. A v praxi funguje téměř totožně jako vlastnictví celku. Podívejme se ale na jeho specifika a pro koho je vhodné a pro koho ne. 

Spoluvlastnictví - co to je a jak funguje?

Vzhledem k historickému vývoji naší země je velmi časté, že jeden pozemek, vedený jako celek, spoluvlastní v podobě podílů více majitelů. Spoluvlastnictví, které je u nás nejrozšířenějším typem vlastnění půdy, obecně vzniká dědictvím, darem, společnou koupí nemovitosti dvěma a více osobami nebo při společném jmění manželů. V České republice podíl nemovitostí ve spoluvlastnictví exponenciálně narostl vlivem restitučních řízení, která probíhala od 90. let 20. století.

Principem spoluvlastnictví podle českého práva je tzv. ideální spoluvlastnictví, kdy mají všichni spoluvlastníci práva k celé věci. Každému připadá ideální nebo také fiktivní podíl – tedy např. v případě vlastnictví ¼ pozemku majiteli nenáleží konkrétní čtvrtina z celku, ale ¼ z každého milimetru pozemku.

Každý vlastník je zapsán v katastru nemovitostí a podíl, který má na celé nemovitosti, je vyjádřen zlomkem. Tento údaj lze nalézt vedle jména vlastníka pozemku. Velikost podílu udává účast vlastníka na právech nemovité věci i váhu jeho hlasu.

V praxi to probíhá tak, že celý zemědělský pozemek je propachtovaný jednomu zemědělci, jednotlivé pozemky jsou navíc často obhospodařovány jako větší celky (záleží na rozloze a umístění) a tak vás spoluvlastněný pozemek, bude mnohdy součástí většího obdělávaného lánu. Znamená to, že narozdíl od nemovitostí určených u bydlení nedochází k třenicím a problémům. O celý pozemek se někdo stará a vzhledem k tomu, že péče o půdu stran vlastníků pozemku může být minimální, jediné o co se dělíte s dalšími spoluvlastníky je pachtovné a případné náklady na údržbu. 

Pro koho je vhodné koupit pozemek ve spoluvlastnictví nebo podíl na pozemku?

Pokud chcete pozemek jako dostupnou a pasivní investici, o kterou se někdo stará a na vás klade minimální nároky na péči, pak může být spoluvlastnictví ta pravá volba.

Podíly jsou menší díly na pozemku, díky tomu si i drobnější investor může pořídit dostupně lukrativní investici. 

Pokud zvažujete nákup pozemku pro vlastní hospodaření nebo chcete mít větší rozhodovací práva, chcete více ovlivňovat, co se na vašem pozemku děje - pak je lepší mít v rukou celý pozemek, nebo alespoň podílovou většinu.

Proč investovat do spoluvlastnických podílů?

1) Investice bez starostí

Spoluvlastnické podíly u zemědělských pozemků fungují stejně jako celky. Jsou způsobem, jak dlouhodobě zhodnotit své finance – aniž by na ně měla vliv inflace. U podílů, stejně jako u celků, platí zhodnocení průměrně o 10 % a více každý rok, záleží na vývoji trhu. (Více jsme psali v minulém newsletteru.) Spoluvlastnický podíl je bezúdržbová investice – většina pozemků je propachtovaných a zemědělec je spravuje jako celek. Každému spoluvlastníkovi pak náleží výše pachtovného vypočtená podle velikosti jeho podílu.

2) Nižší pořizovací cena

Největší výhodou investice do spoluvlastnického podílu je nižší pořizovací cena. Podíly jsou o 10 – 20 % levnější než koupě celku. Zpravidla platí, že čím menší podíl, tím vyšší je procentní srážka. Investor tak může za nižší cenu získat podíl na kvalitním pozemku.

Nižší cenu podílů přitom ve velké míře určuje poptávka trhu – v našich podmínkách často o spoluvlastnictví kolují fámy, které poptávku negativně ovlivňují. Ty jsou často spojeny s typem rezidenčních nemovitostí.

Spoluvlastnictví zemědělské půdy je ovšem z majetkového hlediska stejné jako u zcelených pozemků. Půda je nejčastěji propachtovaná jako celek a je také jako celek spravována – odpadají starosti, které jsou běžné u rezidenčních nemovitostí (tedy nemovitostí, které při koupi podílu často někdo obývá, z čehož mnohdy pramení nepříjemnosti pro všechny zúčastněné strany). Narozdíl od rezidenčních nemovitostí, lze zemědělské pozemky po dohodě se všemi ostatními spoluvlastníky snadno rozdělit na samostatné celky. 

3) Lepší vrabec v hrsti než holub na střeše

Spoluvlastnictví je vhodné i pro ty, kteří si chtějí zemědělské investice osahat nebo nemají finanční vklad na koupi celku. Tedy i pro drobnější investory. Nákup podílu zemědělského pozemku vždy zůstává nízkorizikovou investicí s dlouhodobým potenciálem zhodnocení. Ať už vlastníkovi patří menší nebo větší kus půdy, stále se fakticky stává jeho majitelem, je zapsán v katastru nemovitostí a má svou investici pevně v rukou.

Už při nákupu podílu má investor potenciální zájemce o svůj díl pozemku – další spoluvlastníky.  Pozemky jsou navíc často zcelovány většími zemědělskými družstvy, pro které je výhodné vlastnit celky, aby mohli sami rozhodovat o tom, jak na pozemcích hospodařit. V roce 2020 bylo zrušeno (přesněji velmi omezeno) předkupní právo pro spoluvlastníky v případě prodeje třetí osobě - v praxi to tedy znamená, že vlastník může nabídnout svůj podíl na pozemku komukoli (kromě případů pevně definovaných zákonem č. 163/2020 Sb.).

4) Vhodné i pro méně zkušené investory

Trh s podíly je vhodný i pro méně zkušené investory, jelikož na něm u nás dosud panuje nižší konkurence, a to především ze dvou důvodů.

O celky panuje velký zájem mezi investory, kteří chtějí na pozemcích sami hospodařit, a mezi zemědělskými družstvy. Druhým důvodem je poměrně malé povědomí o trhu s podíly u nás.

Nižší konkurence tedy za těchto podmínek nabízí zájemcům získat lukrativnější pozemky za nestandardně výhodnou cenu. Mnohdy je možné výhodně pořídit i většinový spoluvlastnický podíl. 

5) Diverzifikace portfolia

Investice do pozemků může být také zajímavou cestou pro ty, kteří chtějí diverzifikovat své investiční portfolio. Po menších celcích je tak možné skládat různé typy nemovitostí nebo pozemků – samotná diverzifikace přináší nižší volatilitu a zemědělské pozemky navíc nabízejí možnost je postupně zcelovat a zvyšovat tak jejich hodnotu.