Nemovitostní fondy vs. přímý nákup zemědělské půdy: Jakou cestu zvolit pro investici?

Zemědělská půda patří dlouhodobě mezi spolehlivé uchovatele hodnoty financí. Po období vysoké inflace stále více investorů hledá bezpečný přístav, který zhodnotí jejich aktiva. Za posledních deset let vzrostla cena zemědělských pozemků až dvojnásobně, což přináší stabilní zhodnocení v průměru 10 % ročně, které směle poráží inflaci. Půdy navíc každoročně ubývá, a tak se stává stále vzácnější, což má také pozitivní vliv na její cenu.

Existují dvě hlavní cesty, jak investovat do zemědělské půdy: přímý nákup nebo prostřednictvím nemovitostních fondů. Podívejme se, jaké výhody a nevýhody tyto dva způsoby nabízejí.

Nemovitostní fondy: Investice pro investory s větším kapitálem

Nemovitostní fondy získávají kapitál od investorů, kteří kupují podíly nebo akcie fondu. Tento kapitál je poté použit na nákup a správu nemovitostí. Fondy generují příjmy především z nájemného od nájemníků, v případě zemědělských pozemků z pachtovného, a také z potenciálního růstu hodnoty nemovitostí. Tyto příjmy jsou poté rozdělovány mezi investory ve formě dividend nebo jsou reinvestovány do fondu. Fondy si za své služby účtují různé poplatky za správu a provoz, včetně vstupních, ročních správcovských a výstupních poplatků, které se liší podle konkrétních fondů.

Většina nemovitostních fondů stanovuje minimální výši možné investice, která bývá mnohdy velmi vysoká, v řádech milionů korun. Tento způsob investice je tedy vhodný pro investory s vyšším kapitálem.

Půdu, do které investujete prostřednictvím fondu, fyzicky nevlastníte. Nestáváte se přímým vlastníkem konkrétního pozemku. Místo toho získáváte podíl ve fondu, který vlastní a spravuje portfolio nemovitostí, včetně zemědělských pozemků.

Přímý nákup půdy: Dostupná investice ve vlastních rukou

Při přímém nákupu zemědělské půdy se proces a způsob fungování investice liší od investování prostřednictvím nemovitostních fondů. Zemědělský pozemek nebo spoluvlastnický podíl na něm si kupujete přímo a stáváte se jeho fyzickým vlastníkem, což je potvrzeno zápisem do katastru nemovitostí.

Vstupní investice se liší podle různých kritérií - velikosti pozemku, druhu jeho využití (orná půda, trvalý travní porost, zahrada nebo les), úrodnosti nebo velikosti spoluvlastnického podílu na pozemku. Kvalitní pozemky nebo podíly na nich jsou dostupné již od desítek tisíc korun, takže tento způsob investice do zemědělské půdy je vhodný i pro drobnější nebo začínající investory.

Pokud jako investor nechcete na své půdě sami hospodařit, je možné nechat své pozemky spravovat pachtýřem, který vám bude za užívání pozemků platit pachtovné. To se vyplácí zpravidla jednou za rok, za hektar a zpětně, pokud není v pachtovní smlouvě uvedeno jinak. Většina pozemků je v nabídce již propachtovaných, což usnadňuje správu a snižuje starosti se sháněním hospodáře.

Roční zhodnocení zemědělské půdy v nemovitostních fondech se pohybuje kolem 6-8 % po zohlednění nákladů na správu, což může být výhodnější než přímé vlastnictví, kde výnosy závisí na konkrétní lokalitě a způsobu využití půdy. 

Při přímém nákupu může být zhodnocení vyšší, standardně je to v průměru až 10 % ročně, pokud je půda dobře spravována a nachází se v atraktivní lokalitě. S vlastnictvím se vážou některé další legislativně stanovené kroky a poplatky, jako je daň z nemovitosti. Ta je ale v případě zemědělské půdy nízká a zpravidla ji pokryje příjem z pachtovného.

Každý z těchto způsobů investice do pozemků má svá pro a proti, ale v obou případech platí, že investice do pozemků nabývá na popularitě a je konzervativní, málo rizikovou a dlouhodobou cestou, jak zhodnotit své finance.